Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to specyficzny rodzaj porozumienia, które chroni interesy stron planujących sfinalizować swoją główną transakcję w przyszłości. W dziedzinie nieruchomości umowa ta odgrywa kluczową rolę, gwarantując, że sprzedający nie wycofa się z umowy, a kupujący rzeczywiście kupi nieruchomość w wyznaczonym terminie.

Zawarcie umowy przedwstępnej daje obu stronom czas na przygotowanie się do definitywnego przelewu własności, np. na zebranie niezbędnych środków finansowych czy przeprowadzenie dogłębnego audytu prawnego nieruchomości.

Istnieją dwie główne formy umowy przedwstępnej:

• Forma pisemna: często wystarczająca przy mniejszych wartościach transakcji.
• Forma notarialna: wymagana prawem przy transakcjach nieruchomości.

Podstawy prawne

Według Kodeksu Cywilnego, umowa przedwstępna musi mieć taką samą formę jak umowa przyrzeczona, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. A zgodnie z Art. 389 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strony umówiły się, że mają zawrzeć inna umowę (przyrzeczoną), i jedna strona uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać spełnienia zobowiązania.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej

Jeżeli jedna ze stron wycofa się, może to prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Możliwe roszczenia obejmują między innymi:

• Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej: Sąd może nakazać wykonanie zawarcia umowy.
• Odszkodowanie: W przypadku poniesienia strat przez drugą stronę.

Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo transakcji, często stosuje się różne formy zabezpieczeń finansowych, takie jak zadatek i zaliczka. Zadatek jest kwotą pieniężną wpłacaną przez kupującego na rzecz sprzedającego i stanowi zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Jeśli kupujący wycofa się z umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego, co rekompensuje mu straty wynikłe z niedotrzymania umowy. Z kolei jeśli to sprzedający zrezygnuje z transakcji, jest zobowiązany zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zaliczka również jest wpłatą na poczet przyszłej transakcji, ale różni się od zadatku tym, że jej funkcja jest bardziej elastyczna. W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej zaliczka może być zwrócona kupującemu, co oznacza, że nie stanowi ona tak rygorystycznego zabezpieczenia jak zadatek. Zaliczka jest często stosowana w sytuacjach, gdzie strony chcą zachować większą elastyczność w procesie negocjacyjnym i transakcyjnym. Oba te instrumenty mają na celu zabezpieczenie interesów obu stron umowy oraz zwiększenie pewności realizacji transakcji, jednak wybór pomiędzy nimi zależy od indywidualnych potrzeb i ustaleń stron.